融资租赁如何与房地产业共谋发展

　　融资租赁是集融资与融物、贸易与技术更新于一体的新型金融产业。由于其融资与融物相结合的特点，出现问题时租赁公司可以回收、处理租赁物，因而在办理融资时对企业资信和担保的要求不高，所以非常适合中小企业融资。中国的融资租赁是改革开放政策的产物。改革开放后，为扩大国际经济技术合作与交流，开辟利用外资的新渠道，吸收和引进国外的先进技术和设备，1980年中国国际信托投资公司引进租赁方式。1981年4月第一家合资租赁公司中国东方租赁有限公司成立，同年7月，中国租赁公司成立。这些公司的成立，标志着中国融资租赁业的诞生。而在中国城市化进程中，房地产开发始终是一个充满朝气与希望的行业。融资租赁作为一个新兴行业，如何与房地产业共谋发展，既是后者的渴求，也是前者的期待。而作为融资租赁介入房地产业的机会一般来说可以从以下三个方面。

　　一、房产设备类融资

　　1.主要是电梯、空调、消防、大楼安防系统及照明等设备(包括软件及安装工程等费用)。只要房地产项目前景好，房地产开发商只需自筹10-30%的现金(租赁的自筹要求大大低于开发贷款要求自筹30%以上的标准)，其余由融资租赁公司筹资解决。融资租赁可解决房地产开发10-30%的资金。

　　2.出售类房产设备租金的回收时限，住宅等以出售为目的的房地产项目建设期应为租赁的宽限期(即只收利息不收本金)。融资租赁公司同意开发商出售房产的前提下，设备本金的回收起始点为房产项目预售时，且随预售进度在扣除的预售收入滚动投入项目开发后的净现金流量，首先用于还租，以保证租金回收进度快于售楼进度，避免租赁物与租金的悬空。也就是说租金在楼盘售空之前必须支付完，至少不能出现开发商利润都兑现了而租金还未收齐。

　　3.开发商持有的(商业及办公)房产的设备租金回收，开发商以持有为目的开发的商业及办公房产中的设备融资租赁，是租赁更典型的形式。项目的整个开发建设期均为融资租赁的宽限期，租金的回收起始于房产的出租经营时。而融资租赁的租赁期限及每期租金的数量与房产的出租状态须保持高度的协同(收租的频率及房产商的租金收入扣除税费后用于还租且呈前高后低的递增还租分布)，真正体现房地产商以房养租(以房出租收入来保证融资租赁的租金支出)。

　　二、盘活开发商持有成熟商业物业

　　开发商往往持有大量优质商业、办公物业(以长期获得租金收益并分享房产增值的好处)，但却极大地限制了开发资金的及时周转。虽然经营性物业抵押贷款也能解决部分高端物业的资金，但是银行对物业的质量与规模、租客的品质等都有十分严格的规范，真正能达到要求的相当有限，而且能融资的数量也大打折扣(以确保银行信贷资金的安全)。开发商将自有的成熟商业物业通过融资租赁公司进行融资，门槛更低(对租赁公司来说市场更为广阔)，融资的量更大，可依据融资租赁期内，开发商出租房产的租金收入扣除经营费税后的余额进行拆现，让开发商在当期获得更多的现金用于新项目的开发。

　　三、优质商业房地产的开发

　　当代融资租赁标的物已非简单的机器设备，中外法律都约定，凡是列入企业固定资产的动产和不动产，都可以作为融资租赁的租赁物。目前，房产已成功融资租赁;道路、桥梁已成为融资租赁标的物;而且，在建工程(船坞、公路、学校)也可作为融资租赁的标的物。