怎样计算香港物业税？

　　香港物业税是按照该物业在课税年度内的出租收入，减去基本开支后，以标准税率(04/05年度及以后是16%)计算出来的。(课税年度是指每年的4月1日至翌年的3月31日)

　　应交物业税=(出租收入-基本开支)*16%

　　一、何谓出租收入

　　出租收入，是指业主因出租其物业而获得的总收入。一般情况下，出租收入包括有：

　　1、业主已收到的租金总额;

　　2、租客为楼宇使用权而支付给业主的许可费用;

　　3、由租客代业主支付的物业税;

　　4、其他因出租该物业而获得的业主的收入。

　　注意：押金并非属于租金收入，业主不应在报税表上填报。

　　二、基本开支

　　1、业主缴付的差饷

　　只有由你同意缴付及已经缴付的差饷才可以扣减。如果该差饷是由租客支付的，则该差饷不可扣除。

　　注意：在物业税下，地租是下可扣减的。在填报物业税表时必须确保在申请扣除差饷时，没有包括地租，以免填报不确。

　　1、 不能追回的租金

　　只有在有关年度内确定为无法追回的租金才可扣减。

　　注意：在收回【不能追回的租金】时，你须把该笔款项当作收回年度的出租收入，并在该年度的报税表内申报。

　　3、物业的基本修葺及费用支出

　　物业正常的修葺费用每年都不相同，新落成的物业所需要的修葺费用并不多’而至于楼龄较高的物业，业主须支付的维修费用(如大厦外墙修葺费用等)亦相对比较高。所以为简化评税的计算，所有业主均可自动得到相当于出租收入两成的数额作为基本开支一起计算。

　　一般情况下，业主不需要向税务局申报其每年实际支出的物业修葺费用和开支。当税务局评核物业税时，亦不会要求业主提供实际支出的单据证明。该两成的基本开支已包括所有支出，一般情况下业主不能再申索扣减其他实际支出，如差饷、地租、楼宇装修费、收租费、大厦管理费、保险费用以及按揭贷款利息等等。(如果业主选择以个人入息课税或者利得税的方法计税，该限制则有所不同)

　　三、举例说明物业税的计算

　　例一：陈生的物业在2004年7月1日出租，每个月租金是HKD30000，那么04/05年度我须缴交多少物业税呢?

　　9个月租金(HKD30000*9) 　 　　 　　 270000

　　减：20%基本开支 　 　　　 　　 　54000

　　应评税净值 　　 　　 　 　　 　　216000

　　04/05年度物业税按照16%征收 　　34560

　　例二：李生将他的全权物业以月租HKD20000出租。他的租客在2005年3月失踪了。租客没有支付2004年12月至2002年3月的租金，故此部分欠租将以2个月的租金按金作抵偿。由2004年4月至2005年3月，李生须支付差饷$12000及按揭贷款利息$30000(为购买出租物业而借款)。

　　租金收入(20000*10) 　　 　　 　　 200000

　　减：20%当作修葺及支出的免税额 　40000

　　应评税净值 　　 　　 　　 　　 160000

　　04/05应缴物业税按l6%征收 　　25600

　　注：在申报物业税和个人入息课税的情况下，出租物业的按揭贷款利息均不能扣除。