在美投资房产的税务问题:非美国居民的外籍人士

　　根据纽约亚洲协会和罗森咨询集团在2016年五月份联合发布的研究报告，《破土而出-中国人在美国房地产的投资》（Breaking Ground：ChineseInvestment in U.S. Real Estate），在2010年到2015年之间，来自中国的投资者注入在美国住宅物业的投资金额直达930亿美元。同期间，中国投资者对美国商业物业注入的投资金额至少达171亿美元，成为美国房地产市场最大的投资国这一。

　　报告预测，在未来的五年，即2016年到2020年，中国投资者注入美国房地产的资金将会翻倍，预计达到2，180亿美元以上。尽管中国严厉实施政策，限制资金外流，以减少海外投资。然而，中国人对美国房地产的需求依然十分强劲。

　　非美国居民的外籍人士在美国投资房地产，处理投资架构，税务方面尤其要谨慎。其中牵涉到的包括以什么样的架构去持有投资物业，从而减低投资风险以及缴纳合理的税率。

　　租金收入净得税，

　　遗产税，

　　物业卖出时的长期增值税，

　　以及根据美国的《外国人投资房地产税收法案》的要求，在物业卖出时需要缴纳的15%预扣税 （FIRTAWithholding）等等，

　　尤为外籍投资者的考虑条件。美国税法繁琐，联邦国税局与各州税务局各有不同的税法规定，非美国税法专家真的很难了解其中利弊，就算长期居住在美国本土的人士也未必了解复杂的美国税法法律，更别说是对来美国单纯投资的外籍人士了。

　　非美国居民的定义：

　　非美国居民的外籍人士与美国居民的报税缴税方式是很不一样的。美国税法定义“外籍人士”为：非美国公民/国民，非绿卡持有人士，和没有通过居住测试(Substantial Presence)，即没有居住在美国超过183天的人士。

　　房地产直接以个人名义持有

　　这是最简单的方式去持有投资物业，不用成立公司，花费也比较少，可是会牵涉到很多问题，身为非美国居民的外籍投资者要慎重考虑。

　　首先，个人在此投资是有无限的责任，即是如果有租客或其他方面的法律纠纷，个人资产可能遭受风险。

　　另外，如果物业有出租，个人必须在每个报税年度向税务局申报租金的所得，净得收入需按联邦税率以及州税率缴税。净得收入是总租金收入减除出租相关的开销，如管理费，贷款利息，保险，等等费用，还有物业的折旧，最后的净得才需缴纳所得税。没有美国报税号码的外籍投资人士，可以向国税局申请一个美国的报税号码。根据《外国人投资房地产税收法案》的要求，如果卖方是外籍人士，买方有责任预扣房产总销售价格(Gross Proceeds) 的15%作为预扣税额。

　　一般情况下，实际要缴纳的长期增值税额(longterm capital gain) 是要比15%的预扣税的数额要低，因为15%的预扣税是根据房产总销售的价格。投资者必须以申报年终税表的方式，申请让国税局把多预扣的税退还给投资者。

　　最后，外籍人士以个人名义持有美国房地产，会牵涉到遗产税的问题。如果持有人在持有物业的期间去世了，物业将根据市价（FMV）缴纳美国遗产税。联邦的遗产税税率现在是40%，这可不包括州的遗产税率。美国公民和永久居民的遗产税免税额有五百多万美金，非美国居民的外籍人士只有六万美金的免税额。

　　房地产由有限责任公司（LLC）持有

　　首先LLC要在州政府部门成立，不同的州有不同的要求。举例来说，在纽约州新成立的LLC必须刊登两份报纸，如果LLC的地址是在纽约市，刊登报纸的费用就在美元2千左右了，这可不包括政府的注册费用，以及律师，会计师的费用。

　　LLC属有限责任公司，其成员的个人资产无需用于偿还公司的债务。而且，这类型的公司交税方式比较灵活，避免了股份有限公司（corporation）的双重税的担忧。

　　LLC成立以后，要向国税局申请一个公司的报税号码（EIN）。如果物业有租金收入，也需向税务局申报年终所得税表。

　　由一个成员持有的LLC，属独资经营，收入所得申报在成员的个人税表，公司无需单独申报公司税表。

　　有两个成员或者超过两个成员以上的LLC，公司需要单独向联邦国税局与州税务局申报年终税表 （1065表格）。

　　LLC本身属不纳税的传递实体类型公司 (pass through entity),所以所得或者所亏损会通过一份报税文件（Schedule K-1）传递到LLC的成员，再由其成员申报在他们的个人报税表格上。

　　LLC跟个人一样，可以享受20%偏低的长期增值税率优惠。如果LLC的成员是外国人，根据《外国人投资房地产税收法案》的要求，物业卖出时也需做15%的预扣税。跟个人一样，LLC同样也有遗产税方面的担忧。

　　房地产由股份有限公司（corporation）持有

　　跟LLC成立的方式相似，股份有限公司要先在州成立。股东可以是个人，合伙企业，信托或者其他的股份有限公司。

　　这类型的公司是属于独立于个人的法律组织形式，投资风险限制于公司资产的范围内，即公司股东的个人财产是受到有限责任的保护。与LLC相同，股东个人无需对公司的债务承担责任。

　　重要差异：

　　股份有限公司属单独纳税类型，公司所得在公司这层缴纳所得税，这与以上LLC类型的不纳税传递实体类型公司是十分不一样的。

　　现在美国的股份有限公司的所得税税率是15%到35%之间，有望美国的新总统会在不久的未来大幅减低公司的所得税率。股份有限公司最大的弊处就是双重纳税的问题。不仅公司要对分配的利润交税，而且股东个人也要缴纳个人红利 （Dividend）的税款。

　　股份有限公司向外国股东发放的红利还需付额外的预扣税。如果外国股东所居住的国家与美国没有签订双边税收条约，红利的预扣税率是30%。如果公司不将利润分配，将其利润再投入到公司资本中去，让资本留在公司，个人股东就不必对未分配的利润交纳个人税。

　　另外，股份有限公司不能享受只针对个人和有限责任公司（LLC）的20%长期增值税率优惠，所以物业卖出时的增值所得可能要缴纳更高的税率。通过股份有限公司持有投资物业的其中一个优势是外籍投资人士不需申报个人的所得税，相对地避免了向美国国税局披露其个人的资料信息。

　　最后，小编要提醒的是，谨慎的投资架构考虑，税务规划是成功投资不可缺少的因素。

　　文章来源：税缘小站