2017，海外资产配置和房产投资风向标！

　　走出海外，已经成为越来越多中国企业、机构以及高净值人群的共识。2016年，中国企业的海外投资又创新高，直接投资飙升40%；对美国的直接投资达到创纪录的456亿美元。个人房产投资方面，投资美国房地产金额275亿美元，澳大利亚创出新高达到225亿美元，加拿大直接投资也接近170亿；超过80%的高净值人群有海外投资的打算，其目的主要是为了“资产配置，分散风险”；越来越多的中产阶级也跃跃欲试，期望在全球市场分得一杯羹。那么海外投资的门槛如何？又有哪些误区和应该注意的问题呢？

　　不仅仅关注投资门槛，还应该规避投资误区

　　投资海外，尤其是海外的房地产市场，最怕就是走入误区；性价比认为是海外置业时的首要考虑因素，而这恰恰可能是最大的误区。要知道价格不代表价值，门槛低并不是投资的理由：

　　那么应该如何规避误区，建立正确的投资观念呢？

　　1. 规避用国内短期形成的房产投资“所谓成功经验”去投资海外。相比欧洲等国家经历的上百年的地产商业化发展和沉淀而言，中国地产商业化十几年的功夫略显幼稚和不成熟。举例而言，投资者的典型投资认知误区有：

　　A：购买酒店式高层小户型公寓；

　　B：面积小于50 平米的无车位公寓；

　　C：片面认为市中心公寓增值快，风险低；

　　D：市中心的空置率低，好出租；

　　举个例子，很多我们国内投资者喜欢买英国的学生公寓，市面上的很多学生公寓都是99年租赁年限之内的，那意味着什么呢？很难获得抵押和融资，必须全款购买，而学生公寓通常比较小，25平米到40平米，这一种的户型不能够满足英国本土人士的需要，所以说，不光是英国的小户型学生公寓，澳大利亚的小户型公寓，酒店式公寓，还有没有车位的高层公寓，还有市中心的小户型公寓，实际上都不能满足本地市场的真正自住需求。很可能在二次交易和买卖中沦为鸡肋型产品。

　　从以上案例可以看出，在中国的大背景下，中国投资者在获得财富的周期急速缩短，财富获得了，经验并没有得到时间的检验与验证；财富拥有了，财商却没有因此提升。在未来的五到十年，将会是个人财富被市场因素、被相关政策“洗礼和洗牌，重新分配”的过程。当然，这种“洗劫”不是强行掠夺，而是因为不知道如何应对市场的风云变幻和保持个人财富增长而隐形流失，在资本剥夺与被剥夺的游戏中淘汰下来。

　　2. 片面追求价格而非价值。很多投资者关注海外房产，是因为其均价比国内一线城市还低。而片面看重价格，而忽略投资价值是房产投资之大忌。举例：贵州茅台每股超过300元人民币，还是被投资机构和价值投资者追捧，是因为看好其长远增长趋势，未来可能每股500 元人民币；而其他股票低于10元的还有几百只，未必是投资机构和投资人的首选。同样道理，投资海外的房地产市场，不是一味的和国内的房价做比较，而是要评判其未来的长期房价增长趋势，人口变化方向，货币的坚挺程度，经济的持续增长等综合要素分析；看重房产投资价值，而非价格是国内投资人必须上的一节地产投资课。

　　3. 建立一套适合中国人的房产投资系统和投资策略，规避国内的“伪”富循环。中国人投资海外，如果没有制定一个合理的房产投资退出计划，就很可能形成一种赚钱——买房——再赚钱——再买房这样一个“伪”富循环的状态，最终可能竹篮打水一场空。成熟房产投资市场中，投资的主体是投资者本身，要根据投资者的收入水平、风险承担能力、税务缴纳状况、投资最终目标等制定适合投资者的投资策略，并按照科学和经过时间验证的筛选指标来选择投资项目，而非单纯的消费性购房。

　　资本出走海外本无错，规避风险有道可循

　　除了误区，投资者进行离岸资产配置时，更要注意规避政策和市场风险。比如投资房产，要从全球经济20强的国家和地区中筛选较为靠谱、以最大限度规避资金欺诈、发展商破产、产权纠纷等风险；规避与中国有重要经济冲突、军事冲突、政治冲突、意识形态严重分歧的国家和地区，如中国台湾、土耳其、菲律宾等；还要避免到非永久产权的国家和地区投资，如马来西亚、泰国等。

　　汇率、贷款、管理、税务和法律的认知等风险也是离岸资产配置时需要规避的。比如在汇率方面，尽可能选择强势货币，如美元，或者已调整到位的大宗商品货币，如澳元和加元，而长期看贬的日元、卢布、吉林特计价的房产应该短期回避。对于包括贷款、管理、税务和法律等风险在内的可控性风险，可以依赖专业化服务机构的帮助加以规避。比如，贷款找银行专业Broker作贷款预评估审核，每年支付固定费用给认证会计师和律师做税务统筹安排和法律文件起草等。

　　对于认识风险，中国高净值人群应跳出以往在国内投资的惯性思维和方法，追求短平快的投资思想，只看优惠和低价格的市场入手判断标准，简单以个人喜好作为购房标准的购房模式需要淘汰掉。总之，千万要搞清楚这些风险，以免在离岸资产配置过程中不仅没有抄到底，反而被抄底。

　　因噎废食不可取，资产多元化是趋势

　　有些人可能会觉得，如此复杂，还不如在国内随便买套房等着升值呢；出走海外，风险大、麻烦多，何苦呢？然而，大趋势是什么？大到国家都在配置多元化的外汇储备，中到企业都在实现融资资产和全球化，小到个人投资者都在利用离岸资产对冲单一市场的资本风险。投资不是赌气，人舒服的地方，财富未必能增值。比如，今年1月央行的外汇储备数据，低于市场预期，击穿3万亿心理底线。尽管这并非真正的危险，中国政府目前也在积极应对。然而，这提醒投资者，汇率的风险问题是必须要考虑的。

　　对于人民币的汇率变动而言，只有建立一个双边货币交换机制、能够对冲汇率、利率、及政策风险的离岸资产的转换平台，才有机会在人民币对内贬值、对外也贬值的境遇下规避风险和赢得最有利位置。具体措施和方案是：

　　1）当人民币对外升值、对内贬值时，让消费和投资发生在离岸市场上（海外）换回等价的产品和服务；

　　2）当人民币对外贬值、对内升值时，把消费和投资留在国内市场之间购买产品和服务。

　　3）如果人民币对内、对外都存在贬值预期下，唯有尽快进行离岸资产的统筹和配置才是规避风险的最佳解决方案。

　　然而，这一切的策略和解决方案，跟仅仅在单一市场布局资产的投资者有关系吗？如果没有建立货币的对冲机制，没有像国家那样拥有多种货币，那么，当货币对内贬值的风险来临时，一切理论都成了纸上谈兵；毕竟没有储备的、对应的升值货币来规避该损失；而当货币对外升值的时候，既使赚钱的机会就在眼前，也无法从这个升值中获得任何的实惠， 因为缺失了消费这种升值货币的场所和平台。所以，在人民币加入SDR、国际化程度增强的时候，资产多元化配置，也就成了大势所趋。

　　2017投资海外，选房就要选“硬通货”！

　　最早投身于离岸资产配置的投资者，在近期汇率波动中，可以说尝到了甜头，着实是他们的“收获季”；尚未配置离岸资产的人，不要哀叹自己生不逢时，而是要把今年当做“离岸元年”。

　　然而，什么样的房产才是硬通货，能在经济大局变动时，成为自己财富的“诺亚方舟”？一般来说，可以通过以下几点作为研判标准；

　　1、带来稳定和递增的租金/分红/股息收益的资产类别。

　　2、可预期的、有历史多个周期追溯的、有稳定资本增值率的房产市场。

　　3、有100%公平及自由交易平台和退出机制的资产类别。

　　4、房产市场在下降周期中依然可以获得现金流/租金/分红/股息收益的资产。

　　5、资本市场下降周期中跌幅相对较小或波动幅度较小的房地产市场。

　　6、资本市场下降周期中依然可以套现/赎回/变现/交易的房产类别。

　　7、可以随时获得银行、金融机构抵押和融资功能的房产。

　　8、可传承、无法复制、具有稀缺属性的资源类房地产。

　　9、能抵御市场涨跌周期、货币贬值、自然灾害及战争威胁的资产。

　　10、提供资金避险机制、对冲机制的资产类型。

　　对照以上十点，决定了投资者应该“吃着碗里瞧着锅里”，用多元化的资产配置，对冲单一市场波动的风险。

　　离岸资产不单一，房产、股票两相宜

　　进行离岸资产配置，其实不止房产一种方式。比如，配置美元就有太多选择， 如直接进入股票市场，股票市场才是美国金融市场公认的财富创造载体，而非房地产；除此之外，保险类产品，基金类，REITs等都可以是进行美元资产配置的优选，并非只有房地产。

　　即便是配置房产，在海外市场进行操作，也有多种收益模式。比如，以退税为目的的投资。在美国、澳洲等高收入的国家，高收入的人群许多人是为了退税而进行房产投资。“但你需要认清，你是因为有损失才会得到税务优惠。”这就是我们通常说的负扣税法（negative gearing），然而房产投资的最终目标是为了得到更多的利润，提升财富，你或将为此付出更多的税款。还可以通过房产的折旧提出赔偿。新房的年折旧费最高可达1.5万元。这是一笔无需成本的税收返还。

　　最后总结一下吧！洋为中用，明确地长期投资目标、创新盈利模式和思想的变革，是资本出走海外的额外收获。有一点需要明确，资本出走海外，不是转移资本和财富，而是为了将来更好的走回来。天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往；今天的资本出走是为了建立一个抵御单一货币、单一资本、单一金融环境、单一管理体系的对冲风险机制；当国内市场沐浴在系统性风险之下的时候，当整体市场环境趋于恶化和底部市场挣扎的时候，昨天的海外资本布局将成为今日投资者单的救命稻草；今日启动的离岸资产配置，又可以在未来演变成为资本“蛇吞象”的成功佳话。

　　文：Victor刘磊