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哪里的房价要涨?这个神秘指数预测很准

2017-03-22 14:20 来源:周知客 编辑:Wafer 【收藏本页】【打印】【关闭】

  如果越来越多的人口流回二三线城市,是否这些城市的房价也会涨?

  有一个指数可以准确判断一个城市外来人口的变化,周知君用它比对了全国好几个大中城市的人口净流入,非常准。

  这个指数借助中国的“春节返乡”现象,用拥堵现象的变化来推算人口净流入,可以叫它“拥堵指数”。

  春节前后,大多外来人口多会返乡过年,城市拥堵指数往往会因此出现明显下降。也就是说,一般情况下,一个城市的日常拥堵水平反映了该城市的实际常住人口的总量,而春节期间的拥堵水平反映了该城市本地人口的总量。因此,春节前后城市拥堵指数的降幅程度,在一定程度上反映了该城市外来人口占总人口的比例。

  对比2016年和2017年春节前后城市拥堵指数:如果2017年“春节期间”拥堵程度降幅高于2016年,就说明该城市的外来人口比例有所提高。相反,如果2017年“春节期间”拥堵程度降幅低于2016年,则反映了该城市的外来人口比例可能有所下降。

部分城市外来人口比例有下降迹象
图1.(部分城市外来人口比例有下降迹象)

  从图1可以看出,北上广深在2017年的“春节期间”拥堵程度的降幅都明显减小了,由此说明一线城市的外来人口比例出现了下降。除了四个一线城市外,武汉、杭州、青岛、哈尔滨等多个城市也都出现了外来人口比例下降的现象。

部分城市外来人口比例有提高迹象
图2.(部分城市外来人口比例有提高迹象)

  如图2所示:贵阳、东莞、中山等多个城市的外来人口比例却出现了明显提高的现象。

  城市外来人口如何影响城市房价?

  外来人口是城市房产的重要购买力。因此,城市房价与外来人口比例变化之间有一定的相关性。

外地人口变化与房价关系
图3.(外地人口变化与房价关系)

  注:房价同比为2016 年前11 个月房价同比涨幅的均值。房价同比依据百城住宅价格指数同比变化计算。考虑到一线城市具有特殊性,此处不考虑一线城市。来源:WIND,兴业研究。

  据相关数据显示,2016 年前11 个月各城市的房价同比涨幅与外来人口变化指数之间存在一定的正向关联。从图三中可以看出,外来人口比例提高最多的城市是东莞,而东莞的房价平均同比涨幅超过33%。

  在外来人口比例有下降迹象的成都,房价同比下跌了近1%。另外,通过图三还可以看出,杭州、石家庄、天津和佛山等地的外来人口比例出现了明显的下降现象。

  外来人口的变化可以作为判断一个城市未来楼市走向的依据,但如果有购房需求,还要从该城市的经济、人口、交通,以及其土地供应情况等多个方面进行具体分析。


文章标题:哪里的房价要涨?这个神秘指数预测很准

关键词阅读: 房价

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