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16省允许“商改住”,去那儿投资怎么样?

2017-03-03 13:30 来源:周知客 编辑:Wafer 【收藏本页】【打印】【关闭】

  2月28日,上海在对“商改住”进行整顿的消息传遍微信圈,引发广泛关注。

  这份名为《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》的文件显示,对区内15个“类住宅”项目整改恢复商办用途,在3月底之前,拆除隔墙、上下水管道还有煤气管线。整改完成后,开发商要明确告知业主不能用于居住。

  此事引发关注,是因为其不受一线城市限购政策影响,买来或用于出租或居住目的,这也是其投资价值所在。上海官方对其房屋格局以及管路的整顿,无疑将使购房人这一打算落空。易居研究院智库中心研究总监严跃进就表示,上海对商改住的整顿将导致近期酒店式公寓的销量严重受挫。

  事实上,目前“商改住”并非不能投资,只是由于地区政策不同,需要投资者注意,此类项目是否获得当地政策许可

  去年6月份,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确允许改建房屋用于租赁,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。之后,多个省纷纷出台细则,允许商业用房改建为住宅。

  目前允许“商改住的省份包括,广东、河北、辽宁、吉林、甘肃、河南、江西、福建、海南、山西、四川、陕西、贵州、内蒙古、新疆、宁夏,共计16省。其他省份则未放开。一线城市中,上海开始整顿,北京属于严控状态,深圳改造方向为类住宅的商务公寓,目前也面临叫停。

“商改住”地图

  东边日出西边雨,为什么“商改住面临这样的政策局面。

  一、“商改住”能够帮助去库存

  目前由于实体经济低迷,许多城市商业地产项目面临严重的去库存压力。据《中国房地产报》报道,根据2016年2、3、4月份各城市商业用房成交量平均值和可售库存面积估算,很多城市的去化周期都在4~10年时间,被统计的13个全国主要城市的商业地产平均去化周期超过7年。成都的商业地产则需要近14年才能消化完。放开“商改住”,有助于消化库存。

  二、商改住牵涉违规风险

  “商改住”涉及一些灰色利益,如房屋投资价值提升等,同时需要补交土地出让金等其他手续。如何处理这些利益关系,目前尚无具体案例可借鉴。另外,改变房屋单元空间分割、私接燃气管道等情况,也引发对房屋结构、消防等安全隐患的担忧。在反腐比较严格的大环境下,没有哪个主管部门敢接手这个烫手山芋。

  三、与一线城市政策方向不一致

  一线城市目前正在对楼市挤泡沫、去杠杆,放开“商改住”势必将使之成为新的投机热点,这与当前政策方向不符。另外,一线城市商业地产库存量大,一旦放开,房价、房租都将下降,也不利于其控制人口。

  正是这种不同利益的博弈牵扯,让地方政府左右摇摆,也造成“商改住”身份的尴尬。

  对于投资人来说,目前在国内投资“商改住政策风险还是挺大的。

  除不同地区和城市的态度不同外,“商改住”还面临改造成本较高,税费、金融支撑等相关政策尚未出台,如何把控改造程序,及改造标准也无文件依据等问题。即使眼前地方政府允许“商改住”,但如果没有一套完备的配套政策,难保哪天政策风向又会变,因此其投资风险还是挺大的。


文章标题:16省允许“商改住”,去那儿投资怎么样?

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