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三四线房价大涨!中国楼市大逆转?

2017-02-28 12:58 来源:周知客 编辑:Wafer 【收藏本页】【打印】【关闭】

  一线楼市全面降温的同时,三四线楼市却在趋于火爆,中国楼市这是要走向哪里?

  国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示,1月份三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%,超过一二线楼市涨幅。

  据国信证券的统计,在Wind有完整房地产日交易数据的62个城市中,2017年1月1日至2月16日,累计同比增速超过50%(含)的有23个。这些城市绝大部分为三四线。

  其中,柳州、徐州、泰州、唿和浩特、扬州、湘潭、汕头7个城市的商品房成交套数同比涨幅超过100%。柳州、徐州两地的涨幅分别达到678.6%和471.5%。

  此外,国信证券、中国指数研究院等机构数据显示,土地市场上,威海、莱芜等城市占据近几周住宅用地成交活跃度前十的位置。

  种种迹象表明,三四线城市正在成为中国楼市的新热点。

  2016年以来,中国楼市一直呈现“一二线热,三四线冷”的局面。为什么三四线城市突然趋热?

  一、一二线城市溢出效应

  一二线热点城市普遍面临高房价问题,同时为缓解楼市投资过热风险,纷纷通过限购限贷等措施进一步提高购房门槛。加之受控制大城市规模政策作用影响,一二线城市的低端产业人口不断外流,这些都为三四线城市提供了不少购房需求。

  二、去库存政策红利影响

  与此同时,大部分三四线城市还在继续享受鼓励去库存的政策红利,如购房补贴、契税减免等购房优惠政策,利于促进三四线需求加快释放。

  三、受益于资产荒大环境影响

  目前,国内股市疲软、外汇管制,一二线楼市又被被政策泼水降温。面对有限的投资渠道,一些三四线房产投资吸引力增加。

  数据表明,目前三四线城市的房价并不高。据平安证券,2016年三四线房价均价为4897元/平米,人均可支配收入为3万/年(2015年),2015年三四线人均可支配收入与房价比为6.4,远大于全国(4.7)和40个大中城市(3.9)。相比于近年三四线波澜不惊的房价,农民工等人力成本快速上升,因此,三四线城市的购买力并不存在问题。

  与此同时,三四线城市的去库存效果已得到改善,这意味着三四线的房价存在升值潜力。据平安证券计算,三四线过去五年累计开工未销售面积为14亿平米,对应去化年数仅1.46年,甚至略低于全国及40个大中城市和全国。

  那么,这是否意味着中国的楼市格局将发生根本性转变?恐怕没这么简单。

  当前三四线楼市的火爆,主要是政策作用的结果。一二线城市以社会资源优势对外来人口的吸引力并未改变,其购房需求只是被政策所压制,一旦政策放开,依然会是中国房地产最火热的市场。这种政策风险需要投资人警惕。

  不过,小的格局调整的确已经开始。

  随着人口的流动,三四线城市房价正逐步走向分化。目前来看,较为火爆的三四线楼市大都集中于经济较发达的东部地带。要么位于一线中心城市周边,要么自身经济较活跃。这两类城市都有大量的人口流入作为支撑。而大多数三四线城市,尤其是中西部城市,则因就业空间狭小而缺乏吸引力,人口流失现状没有发生大的改变,房价也难以上涨。

  对投资者来说,目前来看,东部少数拥有经济优势和人口优势的城市房价,可能会迎来一定幅度的上涨。而中西部大多数三四线城市仍以居住功能为主,投资价值不大。


文章标题:三四线房价大涨!中国楼市大逆转?

关键词阅读: 楼市

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