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马光远:住宅用地减少了一大半,脚趾头都知道房价怎么走。

2017-02-22 14:20 来源:光远看经济 编辑:Wafer 【收藏本页】【打印】【关闭】

  昨天有两个消息特别重要值得关注:

  第一个消息是京沪两地的土地市场都爆出大消息,北京公布了2017年建设用地供应计划,供应总量为3900公顷,比去年减少200公顷。特别是住宅用地计划供应610公顷,相对于去年的1200公顷,减少了差不多一半。

  而上海21日的土地拍卖市场出现前所未有的惊人一幕:在对三幅郊区宅地的拍卖中,参与竞拍的两家开发商被当场取消竞拍资格,原因分别是未通过事先资金审查、竞拍价格已超过申报资金规模,其中一家开发商还是大型国有房企。最后,竞拍的三块土地最终以底价或低溢价成交。

  北京土地供应继续减少,而上海2月土地拍卖低调收场,预示着什么样的房价走势?

  第二个消息是政治局会议审议政府工作报告,谈及今年的宏观政策,会议提出要稳定和完善宏观经济政策,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,加强产业、区域、投资、消费、价格、土地、环保等政策协调配合。

  特别要指出的是,在去年的中央经济工作会议上,对于2017年宏观政策的描述是这样的:要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策要更加积极有效………。货币政策要保持稳健中性,适应货币供应方式新变化,调节好货币闸门,努力畅通货币政策传导渠道和机制,维护流动性基本稳定。

  这次政治局会议关于货币政策提法虽然总体和中央经济工作会议一样,但由于中央经济工作会议在具体阐述时在“稳健”两字之后特别加了“中性”两字,而这次政治局会议没有展开说明,是否意味着中国的货币政策有微调的可能?

  事实上,不管是房地产政策,还是货币政策,目前都面临极其尴尬的“囚徒困境”,房地产政策和货币政策的突围空间越来越小。

  以房地产为例,在经历2016年波澜壮阔的大涨之后,销售历史首次突破了10万亿大关,销量历史首次突破15亿平大关,一线及热点城市的房价不管用什么指标衡量,都已经到了一个危险的高点。

  然而,面对政策的严控,尽管热点城市的市场总体普遍降温明显,然而,上涨的预期却没有彻底改变,大家仍然担心,房价很可能在经历一个比较短的低迷和调整之后,再次出发,向上突破。比如,北京今年政府承诺“环比不上涨”,然而,在土地供应减半的情况下,传导给房地产市场的预期就是供应量的大幅度减少。

  2016年土地供应1200公顷,已经是多年来的低点,而且实际供应远远没有完成指标。今年供应610公顷,一大半还要确保保障房的供应,这意味着,留给真正商品房住宅市场的土地供应少之又少,很显然,在目前预期没有改变的情况下,这种土地供应量的减少,无疑会助长北京住房市场的再次看涨预期。

  春节后,北京房地产市场其实并未实质性降温,二手房市场的价格上涨的情况仍然普遍,原因仍然是未来供应减少导致的看涨预期。未来几年,北京的头等大事是减少人口,房价的涨跌其实是放到很次要的位置的。在土改供应减少的情况下,大量的需求只能通过二手房市场解决,而有限的新房供应,只能选择走“豪宅化”的道路。

  从目前房地产市场面临的情况看,即使对中国房地产市场最乐观者也承认房价已经太高,泡沫是实实在在存在的。

  过去近20年,中国房地产市场恰逢经济高速增长、货币供应泛滥以及投资需求井喷的大周期,这导致了中国房地产市场经历了令人极其炫目的上涨周期,房地产财富浪潮成为过去20年中国居民财富配置的最主要选择。

  然而,当下的情况下,无论是经济高增长,还是货币的超发,财富的配置,已经到了真正的历史转折点。这三大拉动房价上涨的引擎已经发挥至极致。

  即使从中国房地产的基本面去看,80%以上的城市住房供应和需求都到了历史巅峰,住房极度短缺的历史基本已经结束,住房基本面从短缺正在走向全面过剩。中国城镇人均居住面积事实上早已经超过了40平,住房供求已经基本平衡。

  按照目前房地产投资的增量供应,未来五年,住房供应出现全面过剩肯定会成为事实。而且,由于人民币单边升值的趋势不再,人民币相对于美元贬值短期不会改变,本来已经很高的人民币计价的住房会显得“更贵”。

  这意味着,房价的下跌和调整周期事实上已经到来。然而,这不意味着中国房地产真的会崩盘。

  2008年,历史给了中国人刺破不健康的房地产泡沫的最好的机会,我们为了保增长而让不健康的泡沫膨胀至骇人的程度,到了今天,我们不仅无力刺破,更重要的是,一旦刺破,等于对中国经济实施“自杀式袭击”,这种代价目前是中国无法承受的。

  中国的经济对房地产已经依赖到何种程度?房地产投资占GDP15%以上,对中国经济增长的贡献在20%以上,土地收入占地方财政70%以上,这些令人瞠目结舌的数字意味着,中国经济已经完全沦为了房地产经济,房地产一旦出大问题,中国经济必然崩溃,每个人都会成为中国高房价泡沫破灭的殉葬品。这就是为什么,即使房价到了高不可攀的地步,但政府对房地产的爱不会减少的原因。

  我在去年一直强调,今年的房地产政策表面上看起来严厉,其实不过是高高举起,轻轻放下。政府现在做的不过是担心房价出现自然的下跌,维持房地产的稳定才是真正的选项。

  和房地产同样纠结的是中国的货币政策。

  大家应该记得2月3日,央行上调了公开市场逆回购利率和SLF利率,我将此解读为央行的一次悄悄加息。但奇怪地是,事后央行对此极力否认,认为外界将央行的举动解读为“加息”是错误的,大有“婚内强奸不算强奸”的逻辑风采。

  之前我在解释央行为什么是“悄悄加息”而不是“明媒正娶”时,我认为在中国经济面临各种复杂形势的情况下,央行在开年之际,既要传导去年年底既定的货币政策的基调,又不敢、且没有必要大张旗鼓。

  面对人民币贬值、资本流出、房地产泡沫以及逐渐显现的通胀压力,在经历过去10多年货币放水的饕餮盛宴之后,央行在货币政策的选择上的确空间不大,左右为难。

  本来货币政策的选项中只有宽松、中性和从紧三个选项,我们创造出一个“稳健”的说法,而在稳健后面再加一个中性,绝对是中国的首创。

  不管如何绞尽脑汁的创造新的词汇,在货币政策上投鼠忌器,缩手缩脚是必然的。如果收紧,资产泡沫和宏观经济可能受不了,不加,资本流出和人民币贬值又是大敌,再放水,155亿的天量货币已经足够吓人。

  总之,中国的宏观政策,很多时候是什么都想要,什么都想保,最后,什么都丢了,什么都保不了。


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关键词阅读: 房价

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