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16城严打借钱拿地!然而房价能控制住吗?

2017-02-15 13:13 来源:周知客 编辑:Wafer 【收藏本页】【打印】【关闭】

  面对当前一些城市楼市过热风险,监管层竭力阻挡热钱涌入,然而房价真能管住吗?

  2月13日晚间,中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(简称“4号文”),明确规定,证券期货经营机构设立私募资产管理计划,投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的,暂不予备案。

  涉及热点城市,“4号文”明确提出,包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都共16个城市。

  监管层这一举措,归根结底还是为了防控楼市金融风险。

  在前不久胡润研究院公布的2017房价指数中,合肥、厦门、南京、无锡、深圳、杭州、上海、福州、郑州、北京占据了全球涨幅的前十名。而天津、武汉、广州、济南也名列前二十名。其中排名第一的合肥房价年度涨幅高达48.4%,而排在第16位的济南,房价年度涨幅也高达19%。

  近年来,热点城市“地王”频出,推动房价节节攀升。而“地王”的背后,是大量热钱涌入房企带来的支撑。2016年下半年,上海、广州、南京、成都、济南等城市相继出台政策,明确开发商必须用自有资金方可购地。不过,仍有大量资金绕道进入。

  据业内人士透露,开发商筹集土地款主要靠三种融资方式:明股实债、自建平台和绕道并购

  一、明股实债

  大量银行表外自营投资和理财资金,就是通过“明股暗债”的方式参与房地产开发商的拿地与开发。如银行通过产业基金和开发商,共同组建一家有限合伙企业,运作拿地款基金,从而进入土地市场。

  二、自建平台

  目前,地产企业成立互金平台的案例屡见不鲜。为什么要这样做呢?原因就是可以解决融资问题。很多时候开发商会通过私募基金收购项目,项目的股权一般会层层叠叠,但最终资金是在开发商手里的。

  三、绕道并购

  以成立信托绕道并购为例,开发商先成立一个信托,筹集来的信托资金用于收购A公司的经营权,这笔钱就到了A公司。之后开发商再通过收购A公司的股权,就可以拿到这笔钱了。而表面看来,这一切都与土地融资无关。

  对投资于热点城市普通住宅地产项目的私募资产管理计划,暂停备案,对上述三种变相投资方式,的确可以起到防范作用。但恐怕并不能完全阻断热钱进入土地市场。

  这是因为,这些热点城市的房价涨幅过高,根本原因在于这些城市的经济较发达,有大量外来人口持续涌入。刚需旺盛,但土地供应有限,房地产市场长期处于供需失衡局面下,投资楼市回报丰厚。在高利润诱惑下,即便眼前的几个融资通道被堵,投资者还会创造出新的通道进入。

  进入房企的热钱不能阻断,土地价格就会居高不下,相应的这些热点城市的房价调控,也将十分有限。

  说来说去,是地区经济发展不平衡和政府对土地财政的依赖,造成目前了楼市的困境。这两个大问题不能改变,中国楼市就难以走上健康的轨道。


文章标题:16城严打借钱拿地!然而房价能控制住吗?

关键词阅读: 房价

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