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马光远:中国房地产如何避免崩盘的命运?

2016-12-13 15:40 来源:功夫财经 编辑:Wafer 【收藏本页】【打印】【关闭】

  万科总裁郁亮在接受《人民日报》采访的时候表示,一方面他认为现在的调控很及时,因为在他看来,“今年这一轮房价过快上涨的一个重要特征就是金融化,在一些城市,金融杠杆确实出了些问题。”

  郁亮具体分析道,一方面,社会上货币总量扩大、买房杠杆过高,使得很多没有足够购买力的人也去抢购房子,助长了市场恐慌情绪,一些地方出现的“首付贷”更是将调节买房需求的重要工具——首付比例给“废掉了”;另一方面,买地能用杠杆,也使得一些愿意冒险的开发商高价竞拍、推高了地价,从而推高了房价。”的确,各个环节过度金融和杠杆化,是目前中国房地产面临的最大的危险。

  另一方面,对于今后几年楼市的走势,以及部分城市会否面临“崩盘”的风险,郁亮认为,“未来一年内,全国商品住房成交量很有可能大幅下降,前期房价上涨过快的城市,价格也可能回落。”但他认为,房地产“崩盘”的风险在我国并不存在,原因是,“杠杆过高是房地产市场泡沫破裂的根源。目前,各国按揭贷款最低首付大多在20%以下,还有零首付的,而我国的首付比例始终较高,且居民储蓄率一直处于高位,偿本付息能力强,杠杆风险较低。过去几年的炒房行为已经很少见了,政府调控手段也很有效很及时,房地产的总体杠杆水平能得到有效控制。”

  为了避免误读,我把采访的这两段话原原本本拷贝过来。如果放到一块看,就很有意思了,你能看出郁亮内心的矛盾和挣扎:一方面,他承认房地产已经过度金融和杠杆化;另一方面,他又认为房地产不会崩盘,已经“杠杆不高”。前面说杠杆高,后面又说杠杆不高,实在是纠结。

  在我看来,未来中国房地产会否避免崩盘的命运,关键在于在认识到过度金融化和高杠杆以及泡沫实际存在的情况下,能否放弃多年的调控,真正回归到制度建设的正途。12月9日,中央政治局会议部署明年的经济工作,谈及房地产调控,说了一句非常关键的话,“加快研究建立适合国情,适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。这句话,如果我没有理解错的话,应该是,在今年严厉的调控取得成效的基础上,尽快放弃调控思维,回归制度建设。千万不要侥幸说,中国房地产不会崩溃,如果像过去一样仅仅靠调控敷衍了事,房地产早晚有一天,一定会制造天大的麻烦。

  千万不要侥幸说,中国房地产不会崩溃,如果像过去一样仅仅靠调控敷衍了事,房地产早晚有一天,一定会制造天大的麻烦。

  当然,长效机制这四个字我们一点都不陌生,如果从2006年开始算,已经提了10年了。可惜的是,这10年以来,我们从来没有真正考虑过制度建设问题。从1998年住房商品化改革以来,中国房地产政策体系一直就处于一个盲目被动的应对房价上涨的短期通道中,根本没有时间和空间对自身的政策体系进行梳理和反思,遑论有机会构建科学的制度体系。毫不讳言,中国10多年的房地产调控政策总体而言基本是失败的。

  过去10年,以行政措施为主要手段、以控制房价过快上涨为主要目标、以抑制不合理的需求为主要途径的房地产调控,由于过于浓厚的行政色彩,以及政策的短期与多变,不仅没有做到抑制房价的过快上涨,更是扰乱了整个房地产市场的预期,不仅购房者无所适从,更使得整个行业的发展都因为政策的不断加码而难言健康,问题和矛盾重重。特别是,购房者在这场长达十年的博弈中已经深刻理解了调控的精髓,对于房地产调控已经不信任,出台任何房地产调控政策都会被视为“助涨”的信号而起到反向的作用。

  其实,在2013年10月29日,本届高层的政治局集体学习,罕见地以房地产为主题。在这次会议上,习近平总书记的讲话构建了未来中国房地产制度体系的框架。除了没有直面房价问题,全面谈了中国住房支持制度及房地产政策等一系列问题,为未来中国房地产制度建设和政策体系确立了一个框架体系,可以视为未来中国住房政策的基点。

  当时,习总书记的讲话主要有四点内容:

  一、中国住房存在的根本问题,不仅仅是住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足,还有住房资源配置不合理不平衡等问题;

  二、提出要处理好住房建设上的 “四大关系”,包括:政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系;

  三、肯定了住房的市场化改革方向,提出了构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系;

  四、提出住房的顶层设计问题,要求总结我国住房改革发展经验,借鉴其他国家解决住房问题的有益做法,深入研究住房建设的规律性问题,加强顶层设计,加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系,倡导符合国情的住房消费模式。

  可惜的是,2013年以来,我们没有坚持这个会议确定的制度建设的基调,房地产在出现严重的库存之后,我们又用短期的刺激让房地产重新出现癫狂的状态。不过,市场严重分化的事实已经告诉我们,房地产调控最后的效用也在发挥殆尽,将中国房地产未来的命运建立在调控之上,只会出现崩盘的命运。除了长效机制和制度建设,别无选择。

  当然,长效机制很复杂,涵盖的范围很广。可以说,当下中国房地产的制度建设一穷二白,从基本信息制度、土地制度、住房金融体系、房地产税收制度以及交易制度都极其残缺,甚至到现在为止连中国有多少房子都搞不清楚。一个如此重要的产业,制度建设如此缺乏,令人触目惊心。笔者建议,先从最简单的问题开始:首先搞一次住房普查,查清楚中国有多少房子,这点容易做。这点做到了,再在土地制度上进行突破,然后在住房金融体系上完善,最后破局税收制度和真正的住房保障制度,大框架就起来了。


文章标题:马光远:中国房地产如何避免崩盘的命运?

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