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地产泡沫破裂会引发危机?没那么简单!

2016-11-09 14:01 来源:周知客 编辑:Wafer 【收藏本页】【打印】【关闭】

  由于房地产市场体量太大、涉及人群与机构过多,如果地产泡沫破裂,会成为经济危机的导火索吗?

  没那么简单。

  房价高企的现状

  高企的房价之下,要说房地产市场是坚挺且没有泡沫的,实在有点自欺欺人。绝大多数人都明白,当前的高房价以及房价的不断增长是不可持续的。但现实情况是,还有太多人不希望房价下跌。

  土地已经成为地方政府最重要的提款机。面对越来越多的各项地方财政支出,获利简单且丰厚的土地出让一旦开始,难以停下来。这也就迫使土地价格和房产价格不仅不能降,而且要不断上涨。

  作为供给方,地产商也不希望房价下跌。为了维持并增加营收和利润,没有哪个开发商愿意主动降价销售。但是从供需角度看,房产就只能升值不能贬值吗?当然不是。

  房地产商敢于高价拿地、高价售房的一个重要因素,是银行为他们提供了弹药。但这不是长久之计,因为地产企业的整体资产负债率已经超过70%,部分企业甚至超过80%。

  银行等金融机构也不希望房价下跌。如果房价大幅下跌,必然造成房地产企业和买房人的贷款大面积出现不良。这就对银行拨备提出考验,近期ABS(资产证券化融资)等衍生品的推出,就是银行的应对之策。银行将不良或潜在不良贷款出售给一家专业机构(SPV),然后再放到一二级市场流通,这样就可以将不良贷款从自身的资产负债表上剔除,转化到市场中。

  已购房者,同样不希望房价下跌。毕竟谁也不希望刚到手的东西,还没捂热就大幅贬值。前几年曾出现过业主打砸售楼处的事件。

  如果泡沫破裂,会发生什么

  由于房地产市场体量太大,涉及人群众多,很多人对市场行情感到恐惧,真的是这样吗?

  有人认为,国内GDP是由地产价格拉动的。但实际上,地产价格的变动对地产商和已购房者的资产水平有较大影响,对GDP影响并不大。GDP指的是当期生产量,而地产价格的上涨或者下跌并不影响GDP。

  不过,地产价格大幅下跌会导致地产商全部或部分停止当前和未来的地产项目,这对于本地的GDP和就业有一定影响。但目前国内大部分三四线城市的已建住房过剩,因此停工也不会造成全国性的住房供应紧张。

  房价下跌会导致的另一个问题是,地产商和住房抵押贷款者主动违约。比如我买的房子是300万,目前有200万未还贷款,但房价跌到了150万,这就导致住房抵押贷款的抵押品价值不足。

  有的人会选择补充抵押品等方式保住房,但也有人会直接放弃住房。这是最严重的潜在问题。考虑到国内居民家庭资产很大比例是住房,房价一旦大幅下跌,导致的住房抵押贷款偿还问题,对经济的挫伤不可忽视。

  因此,银行和其他贷款机构的行为需要强有力的约束,同时有必要对持有自住住房的贷款者提供一定的帮助。当然,帮助的对象不应该包含投机者,而应该仅限于自住住房的普通家庭。

  该来的一定要来

  当未来地产商债务越发高企,乃至于到达90%以上甚至100%时,场面很难想象。该来的一定要来,但什么时候来,以什么方式来,如何尽可能减小损失,需要谨慎对待。我们最需要的是“壮士断腕”的决心,让房产泡沫缓慢的、可控制的缩小,直到它无法再威胁整个市场。


文章标题:地产泡沫破裂会引发危机?没那么简单!

关键词阅读: 地产泡沫

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