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汇率跌房价就要涨?你想多了!

2016-11-09 13:10 来源:周知客 编辑:Wafer 【收藏本页】【打印】【关闭】

  当前最热门的话题,当属人民币贬值和房价。

  进入下半年以来,人民币兑美元汇率大幅下跌,跌幅达5%,并且短期内继续下跌的可能性很高。随着抑制资产泡沫的开始,人民币不断贬值,而以房价为代表的资产价格却只是原地调整。

  难道是要弃汇率保房价?毕竟,央妈也不是万能的。当前全球经济不景气,外需并不会明显增加,而房价则牵扯甚多,内需还是稳一点的好。真是这样吗?

  汇率与房价是什么关系呢?

  当前房价上涨的原因,最主要的原因是信贷扩张带来的货币流入。而外汇汇率实际上是为了方便跨国贸易时的结算,也跟钱有关。既然都是钱,那么中间肯定存在某种关联。

  央行放出来的钱,去向分两大块儿:一是国内,二是国外。国内方面主要是通过给商业银行的再贷款,间接地流入到企业手中,再经过企业之手分散到社会的各个角落;国外方面,由于跨国贸易的存在,向国外出口的商品变成外汇,回国后,企业找央行把美元、日元等换成人民币,外国人向国内投资也是同样地道理,收下老外的美元,给人家等值的人民币。

  房产并不是对外贸易品,毕竟不能在国内盖好房子,弄到国外去卖。所以房价和汇率之间,并不是直接关联的,但这并不妨碍两者存在间接联系。

  不管投向国内还是国外,央行放出来的钱都是有限的,不会无限制投放。如果外贸市场出了问题,即使国内需求稳定的情况下,依然会受到影响。2008年以后,全球经济遭遇寒冬,外贸遇冷,人民币出海的通道不顺畅,市场对于人民币的需求没有原来那么迫切,从2004年以来的人民币快速升值之路就停下了,但外贸的比较优势依然存在,所以只能是缓慢升值。但作为货币出口的企业,当然不会让资本闲着,所以就转向国内。

  这样,央行的钱,无论是投向国内的还是国外的,都有相当数量回到了国内,投向了基础设施建设和房地产。这种情况下,人民币汇率还在升,而房价也起来了。这也是为什么有人把房地产行业叫做蓄水池--因为大量货币--该来的不该来的,都在这里面。这种情况一直延续到2013年。这里,汇率与房价的关系就是人民币升值速度减慢,而房地产价格增速加快。

  房价上涨也挤压了其他行业的生存。房产虽然卖不到国外,没法简单地用外币来衡量,但它跟国内其他资产存在互补关系。“马太效应”导致房价的增速远高于其他资产增速,于是就产生了泡沫。在对外贸易中,原本应该值10元地商品在房地产的挤压下变成了8元,对应的人民币汇率实际上就被高估了20%。而当来自房地产的压力变小,被高估的汇率又会降下来,所以人民币从2014年,人民币对美元就开始贬值了。这时,房价与汇率的关系就是,房地产价格趋势变化不大,而人民币升值速度变成负值(也就是贬值)。(房地产流动性差,存在很大的惯性;并且受政策因素影响很大)

  十月份以来情况又有所不同。地产价格上涨的势头被刹住,央行放出的人民币就不会再进入房地产,而是流向其他行业。这时,房价与汇率的关系就变成了没有关系。房地产价格不在波动,而人民币贬值带来的资金回流就不会进入房地产行业,但其他行业很难有房地产这么大的体量来承受这些资金。所以,人民币这一波快速贬值不会持续太长时间,否则就成了再造一个新的泡沫行业。

  汇率与房价是间接地相互影响,而不是简单的弃一个保一个的问题。在抑制资产价格泡沫的情况下,当前外汇贬值的意义不在于让资金回流,反过来维持住房价,而是支持其他行业的发展。


文章标题:汇率跌房价就要涨?你想多了!

关键词阅读: 房价 汇率

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