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限贷后被“速冻”,开发商要哭晕了

2016-10-20 11:23 来源:周知客 编辑:Wafer 【收藏本页】【打印】【关闭】

  国庆假期楼市速冻,上半年狂热拿地的房地产企业,有的依然是原来的拿地节奏,也有的则第一时间实行了急冻式收缩。

  在受到调控的城市,中小房企下半年可能因为销售速度放慢而面临现金流压力。地王的生存状况如何?北上广深的竞争者还好吗?

  地王受困

  2016年是全国出现地王最多的新纪录年份。根据中原地产研究部发布的数据,一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.6%,二线城市达到了65.23%,全年超过10亿元的地块高达405宗、溢价率超过100%的地王高达211宗,都是新纪录。

  部分城市,例如杭州和南京的土地新政中,有些地王需要现房销售。拍地之后的开工时间、达到预售条件和竣工时间也有了限制规定。

  房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右,2017年下半年将是这些“加杠杆”资金逐步到期的时间,而随着调控的深入和市场的变化,银行等金融机构也会强化对于房企的“风险控制”,采取一些“降杠杆”的措施。

  而去年下半年起入手的地王项目,很可能在2017年下半年入市。这个时间段中国的经济周期和房地产周期都将持续调整,这些项目又该怎样获得收益?

  有很大的可能性,去年下半年至今的的地王项目,如果今年下半年或明年入市,亏损的可能性较大,拿地王的企业也有可能因此陷入困局。

  甚至有人认为,本轮拿地的部分激进房企或中小型企业,也存在着被动退出房地产市场的可能。

  多个城市的监管政策中明确提到,要加强对交易资金的监管,遏制各种资金违规进入房地产市场。具体的执行方式可能是严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率,甚至停贷等方式,对于“风险”房企或项目进行“风险控制”,防止楼市出现债务违约,控制自身坏账率。

  北上广节奏不变

  说到国内房价,北上深总是要单独说。就在二三线地王企业打退堂鼓的时候,北上广在国庆节假期后开始的土地竞拍,价格咂舌。

  10月9日,位于北京大兴亦庄经济技术开发区II-6街区X84R3地块,经过47轮的现场竞价,最终被博大新元以总价21.1亿元竞得。

  据测算,该地块楼面价大约为20824元/平方米,该地块的规划是将全部建成自住房,销售限价为2.3万元/平方米,如此算下来,该地块“无利润可言”。

  上海也在10月10日迎来国庆节后第一场土地拍卖-位于青浦区西虹桥蟠臻路的地块,吸引了前海人寿、联美、启迪协信等14家企业参加,经过185轮竞拍后,前海人寿最终以12.47亿元的价格竞得宗地,成交楼面价约21986/平方米。溢价率高达264%。

  正如一位业内人士所说,“压力再大,房企也不会轻易退出北上广深。”一是,房企的资金来源较多,如自有现金、银行贷款、发行债券等,资金相对充裕;二是,开发商资金链断裂的一个重要原因是住房供应量很大,各家竞争导致降价,但北上广深目前还看不出这种情况。

  即使楼市调整幅度再大,竞争北上广深的地产商也不想停下来。但是,不想停下来,也已是在咬牙爬山。


文章标题:限贷后被“速冻”,开发商要哭晕了

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