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佛罗里达房产泡沫启示录

2016-10-08 16:15 来源:周知客 编辑:Wafer 【收藏本页】【打印】【关闭】

  美国的佛罗里达州,在上世纪20年代就曾经发生过一场房地产泡沫,众所周知的华尔街股市崩盘,其实和那次房地产泡沫有很大关系。怎么回事呢?

  土地恐慌

  大家知道,佛罗里达州位于美国的东南端,靠近古巴,由于地处偏僻,在第一次世界大战之前,佛罗里达的地价一直比美国其它地方低得多。但佛罗里达有个好处,就是风景气候好,冬天温暖湿润,是美国人的一个度假胜地,每年一到季节,富人便乘飞机南下,有点像中国的海南岛,每年都有很多北方人过去休闲度假。原先由于交通不便,去度假的以富豪居多,但正好赶上当时汽车迅速普及,比如当时着名的福特汽车公司的T型车,非常便宜,大量的中产阶级拥有了自己的汽车,可以很方便的南下,当然这个车比较简陋,在有钱人眼里不够优雅,所以很多南下的北方佬被称为“锡罐观光客”。但无论如何,越来越多的人涌入佛罗里达,带动了佛罗里达旅游业的兴起,以至于有一个说法“美国四分之一的财富在这里流动。”

  佛罗里达州政府自然不可错过这难得的发展机会,为了吸引旅游者和投资者,州政府不遗余力的改善当地的基础设施,甚至不惜为此高息举债,各种建设项目如高尔夫球场、私人俱乐部、休闲山庄、临海公寓等等大举上马建设。渐渐地,房地产也跟着繁荣起来。当时人们都在谈论:佛罗里达的人口增加这么快,土地供应却只有这么多,很快还不被抢购一空?这种想象加剧了人们对于房价上涨的预期。所以当时人们有一句口头禅:“今天不买,明天就买不到了!”土地的价格节节暴涨,最后达到超出想象的地步。从1923-1926年,佛罗里达人口暴增,土地价格也一飞冲天,比如当时大量美国富人聚集的一个地方叫棕榈滩岛,其中有一块地,1923年值80万美元,1924年达150万美元,1925年竟高达400万美元,3年涨了5倍。

  投机盛行

  暴利促使投机盛行,当时买土地的定金是10%,也就是说,土地价格每升10%,炒家的利润就是100%,当时还流传着一个故事,说几年前有人用800美元在迈阿密海滩买的一块地在1924年卖了15万美元,这种一夜暴富的故事到处流传,吸引着无数人进来投机。一时间,地产商疯狂拿地。

  比方当时有个房地产大亨,叫梅里克。为了卖房想尽了招数。不仅花钱修筑四通八达的公路网,还购买专门的旅游大巴搭载客户观光,观光的时候还给你看马戏团表演,你要是买房的话,甚至带你做飞机俯瞰你购买的房产。不仅如此,梅里克还请来一位知名政客给自己站台,这个政客叫布莱恩,曾经竞选过总统,竞选的口号就是为小人物而战,反对金本位,是个很着名的演说家,所以在美国有一定的影响力。当时布莱恩因为自己的妻子患有关节炎,为了让妻子过得舒服些,就把家正好搬到了弗罗里达州,很快在当地受到关注,梅里克看上了布莱恩的身份和影响力,就想拉他站台。原先布莱恩的演讲内容很多都是反对金本位的,但梅里克就跟他说:来吧,别反对什么金本位了,来赞美我的“金海岸”吧!金海岸就是梅里克位于沿海等待开发的土地。当然,让人站台得花代价,梅里克每年支付给布莱恩10万美金的酬劳,一半以现金支付,另一本以土地支付。一番运作下来,梅里克取得了意想不到的效果:在1924年11月到1925年3月短短几个月,梅里克的土地销售创下4百万美元的纪录。

  还有的开发商土地不够用,甚至把海底的地皮都卖了出去。比方当时有个房地产商,在当地赫赫有名,叫卡尔o费雪,一开始开发几个着名的海滩,但沙滩面积就那么大,最后土地不够用,卡尔干脆把挖掘设备搬到海滩,靠挖沙子来填充沙滩,以此获得更多土地。当时美国有个幽默作家这样写到:“卡尔把一队客户带到沙滩上,让他们挑选一片清澈平静的水面,然后他就承诺在这片水域上给你造一个私家岛屿,你就能自己当一个小小的孤岛鲁滨逊了。”

  庞氏再起

  在炒作土地的人群中,还出现了一个人的身影,谁呢?大家熟悉的旁氏骗局的创始人庞兹。庞兹一开始炒作回邮券,在庞氏骗局暴露以后,被控欺诈判了3年刑,后来在缴纳保释金获释后,正寻思东山再起,苦于没有机会,真好赶上佛罗里达的地产泡沫,于是收拾打点一番,于1925年来到了佛罗里达州,又开始用化名做起房地产生意,此时摇身一变,成了一块土地的发起人。庞兹要“开发”的这块土地,位于杰克逊维尔市西边65英里,是片荒芜的土地,长满各种野草、灌木丛,庞兹将这块地像切蛋糕似的,划分为很多小块,这样投资者就能获得他们自己的宅地。怎么划分呢?每英亩土地分成23份,相当于每个投资者只要花10美元就能拿到自己的一小块地。后来庞兹干脆组建了自己的庞氏土地公司,从投资者那里筹集资金,收益比之前的回报还要诱人:投资者每投入10美元,在60天内就能获得30美元,即2个月收益翻3倍,比房价的涨幅还要高。很显然,这么离谱的收益,拿什么兑付呢?唯一的办法就是把土地卖给新的投资者,再用获得的现金支付前面的投资者。其实玩的还是一样的把戏,只不过回邮券变成了土地。最终,这个骗局还是被戳穿,庞兹的身份再次暴露,又被起诉判罪。

  炒地皮的人成群结队,土地价格飙涨带动房子价格的飞升,1幢房子1年涨4倍的情况在当时比比皆是,所以炒房也开始成风。疯狂到什么程度?拿迈阿密来说,当时有一份《迈阿密先驱报》,因为刊载了巨量的房地产广告,成为当时世界上最厚的报纸。1925年,迈阿密市出现了两千多家地产公司,开发商聘请乐队和马戏团吸引顾客。当时该市仅7.5万人口,其中竟有2.5万名地产经纪人,即平均每三位居民就有一位专做房地产买卖。要是回到当年的佛罗里达,你会看到大街上站着各种穿着白色西装的年轻的“小鲜肉”,这些人被称为“保证书小伙”,因为他们手里拿着一种保证书,向客户推荐购买,这个保证书相当于购房定金,但很多人买“保证书”根本不是为了买房,就是等待房价上涨后转手卖出,赚取差价,1925年夏天,保证书一天就可能被转手倒卖8次。而且,这个保证书收据还能像货币一样流通,酒店、夜总会都接受这些收据。

  银行助推

  当然,佛罗里达泡沫之所以能起来,和银行等各种金融机构的推波助澜也有很大关系。本来,银行比较保守,批准贷款要看你的财务能力,但随着土地价格不断升高,佛罗里达的银行也坐不住了,只盯着房地产的价格,道理很简单,你不做生意,其它银行抢着做。所以投资者很容易地从银行获得贷款,一般人在购房时只需10%的首付,其余90%全是房贷,你只需支付一定利息,然后坐等一个好时机将房子卖出去,而售价往往是原价的两倍以上,还清贷款后,所赚得的利润可达10倍以上。

  如果说银行这还算保守的,当时有另外一些金融机构,更加激进。比如有很多房地产商建立的建筑和贷款协会,类似于互助储蓄银行,这些协会通过降低首付比例、发放二次抵押贷款等方式刺激人们贷款买房,贷款全部用房地产作为抵押。房地产商贷款的同时,还对外发行债券,当时开发商发行了大约100亿美元的房地产债券,其中约有三分之一都是以住宅按揭利息为基础发行。有人说,这不就是2008年次贷危机中的次级债券玩法吗?没错,次级债其实根本不是什么“金融创新”,早在80年前的佛罗里达泡沫中就已经使用过了。

  贷款用房地产作为抵押,发债也用房地产作为抵押,这一切顺利运作的前提,是房价的持续上涨,可是,谁能保证房价会一直上涨?一旦下跌,就是这些银行、金融机构就是陷入资不抵债。

  大崩盘

  事实也如此,佛罗里达房地产泡沫破可谓来得快,去得也快。随着资产价格被一步步地推高,风险也在持续累积,当房价贵到不能再贵的时候,当该买房的人都买了房的时候,房价开始停滞不前,泡沫走到了崩溃的边缘。

  标志是1926年9月的一场飓风,当时袭击了整个佛罗里达州,飓风引起的海啸将佛罗里达的两个城市夷为平地,摧毁了13000座房屋,导致几百人丧生。当年年底,崩溃来临,先是交易量下跌,迈阿密的房产交易量从1925年的10多亿美元急剧萎缩到了1926年的1.4亿美元,很多后来进入楼市的人开始还不起房贷,纷纷抛售手中的房地产,但新的买主消失了,已经没人接盘,于是房价暴跌,连锁反应就此展开,大量房企破产,银行坏账迭出,像佛罗里达州和临近的佐治亚州,最终有155家银行破产,一些破产的企业家、银行家或自杀或发疯,有的则沦为乞丐,包括美国着名的股票传奇人物利弗莫尔,当时也认为佛罗里达的土地会继续升值,结果也在这场游戏中损失惨重。这场泡沫最终引发了华尔街股市的崩溃,直至导致20世纪30年代的大萧条。

  总结

  通过佛罗里达房地产泡沫,结合我们之前讲过的日本楼市泡沫,我们可以总结出几个导致房地产泡沫的因素:政府推动、银行助推、投机盛行。其实,放眼历史,历次房地产泡沫基本离不开这几个因素。

  最后,可以肯定的是,这个世上没有只涨不跌的房价,问题仅仅在于,它何时来临。


文章标题:佛罗里达房产泡沫启示录

关键词阅读: 房产泡沫

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